Bercadang untuk menjual rumah di Ipoh, Taiping, Kuala Kangsar, Manjung atau kawasan lain di Perak?
Sebelum menetapkan harga jualan, ada satu perkara penting yang perlu diketahui oleh setiap pemilik rumah: harga jualan rumah tidak semestinya sama dengan jumlah wang yang akan diterima selepas transaksi selesai.
Ini kerana terdapat beberapa kos yang perlu ditanggung oleh penjual, termasuk fi agensi hartanah, kos guaman dan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), jika berkenaan.
Jika rumah masih mempunyai pinjaman bank, baki pembiayaan juga perlu diselesaikan menggunakan hasil jualan.
Memahami semua kos ini lebih awal membantu anda merancang urusan penjualan dengan lebih teratur dan mengelakkan kejutan apabila menerima penyata penyelesaian jual beli.
Jawapan Ringkas: Apakah Kos Menjual Rumah di Perak?
Secara umumnya, kos menjual rumah di Perak melibatkan fi agensi hartanah sebanyak 3% daripada harga jualan, tidak termasuk SST 8%, jika menggunakan perkhidmatan agensi dengan kadar tersebut.
Penjual juga perlu mengambil kira kos guaman, CKHT/RPGT jika dikenakan, baki pinjaman bank serta tunggakan cukai dan caj hartanah.
Kos sebenar bergantung pada harga jualan, jenis hartanah, status hak milik dan keadaan transaksi.
Walaupun contoh dalam panduan ini menggunakan rumah di Perak, kebanyakan peraturan fi guaman dan percukaian yang diterangkan adalah berdasarkan peraturan Malaysia.
Ringkasan Kos yang Perlu Ditanggung Penjual
| Jenis kos | Penerangan ringkas |
|---|---|
| Fi agensi hartanah | 3% daripada harga jualan + SST 8% atas fi agensi, bersamaan 3.24% |
| Kos guaman penjual | Bergantung pada sama ada penjual melantik peguam sendiri atau menggunakan khidmat peguam pembeli bagi urusan tertentu |
| CKHT / RPGT | Cukai ke atas keuntungan bercukai daripada pelupusan hartanah, jika dikenakan |
| Baki pinjaman bank | Jumlah pembiayaan yang masih perlu diselesaikan |
| Tunggakan hartanah | Cukai tanah, cukai taksiran, caj penyelenggaraan dan bayaran berkaitan |
| Kos persediaan rumah | Pilihan untuk membaiki, membersihkan atau mencantikkan rumah sebelum dijual |
Setiap kos diterangkan dengan lebih lanjut di bawah.
1. Fi Agensi Hartanah: 3% + SST
Jika anda menggunakan perkhidmatan agensi hartanah untuk menjual rumah, fi agensi merupakan salah satu kos utama yang perlu diambil kira.
Berdasarkan skala fi Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPEPH), kadar maksimum fi bagi urusan jual beli tanah dan bangunan ialah 3% daripada harga transaksi, tertakluk kepada ketetapan yang berkuat kuasa.
Dalam panduan ini, pengiraan menggunakan kadar 3% daripada harga jualan, tidak termasuk SST.
SST ialah Cukai Jualan dan Perkhidmatan yang ditadbir kerajaan. Bagi perkhidmatan agensi hartanah yang tertakluk kepada SST pada kadar 8%, cukai tersebut dikenakan ke atas fi agensi, bukan keseluruhan harga rumah.
Contoh rumah dijual pada harga RM300,000
| Perkara | Jumlah |
|---|---|
| Harga jualan rumah | RM300,000 |
| Fi agensi 3% | RM9,000 |
| SST 8% atas fi agensi | RM720 |
| Jumlah fi agensi termasuk SST | RM9,720 |
Ini bersamaan 3.24% daripada harga jualan rumah.
SST bukan caj tambahan yang ditentukan sesuka hati oleh ejen. Ia merupakan cukai kerajaan yang dikenakan apabila perkhidmatan tersebut tertakluk kepada SST.
Sebelum melantik agensi hartanah, pemilik disarankan mendapatkan penjelasan tentang fi perkhidmatan dan skop kerja yang ditawarkan.
2. Kos Guaman Penjual: Dua Pilihan yang Perlu Difahami
Kos guaman merupakan perkara yang sering menimbulkan persoalan dalam kalangan pemilik rumah.
Ada yang menyangka penjual tidak memerlukan peguam kerana pembeli sudah melantik peguam untuk menguruskan perjanjian jual beli atau Sale and Purchase Agreement (SPA).
Sebenarnya, penjual mempunyai dua pilihan yang berbeza dari segi kos dan perlindungan guaman.
Pilihan A: Menggunakan Khidmat Peguam Pembeli (Tanpa Peguam Sendiri)
Dalam urusan hartanah, pilihan ini kadangkala disebut sebagai “tumpang lawyer pembeli”.
Maksudnya, penjual tidak melantik peguam berasingan untuk mewakilinya dalam SPA, tetapi menggunakan khidmat peguam pembeli bagi menguruskan dokumentasi tertentu yang dibenarkan.
Antara urusan yang mungkin terlibat ialah:
- Penyediaan dan pemfailan dokumen CKHT/RPGT.
- Akuan berkanun.
- Pelepasan gadaian atau penyelesaian dokumentasi pembiayaan.
- Permohonan kebenaran pindah milik, jika diperlukan.
- Urusan dokumentasi dan bayaran pihak ketiga yang berkaitan.
Anggaran kos: RM1,500 hingga RM3,000.
Jumlah tersebut merupakan anggaran praktikal bagi transaksi biasa dan bukannya kadar fi tetap yang ditetapkan oleh undang-undang.
Kos sebenar bergantung pada skop kerja, status hak milik, baki pembiayaan dan keperluan tambahan.
Kelebihan:
Kos lazimnya lebih rendah kerana penjual tidak menanggung fi perwakilan guaman SPA oleh peguam berasingan.
Kekurangan:
Peguam pembeli tidak mewakili kepentingan penjual dalam SPA. Oleh itu, penjual tidak mendapat nasihat guaman bebas daripada peguam tersebut mengenai hak, tanggungjawab dan risiko dalam perjanjian.
Pilihan B: Melantik Peguam Sendiri
Pilihan kedua ialah melantik peguam berasingan untuk mewakili penjual sepanjang urusan jual beli.
Peguam tersebut boleh meneliti terma SPA, memberikan nasihat undang-undang, membantu menyelaraskan dokumentasi dan menjaga kepentingan penjual apabila timbul isu berkaitan transaksi.
Bagi transaksi jual beli biasa yang tertakluk kepada skala fi di bawah Solicitors’ Remuneration Order 2023, fi guaman asas bagi RM500,000 pertama ialah 1.25%.
Contoh rumah berharga RM300,000
| Perkara | Anggaran |
|---|---|
| Fi guaman SPA: 1.25% × RM300,000 | RM3,750 |
| SST 8% atas fi guaman | RM300 |
| Kos dokumentasi, fi urusan berkaitan dan disbursement | RM1,500–RM3,000 |
| Jumlah anggaran | RM5,550–RM7,050 |
Jumlah ini merupakan anggaran perancangan, bukan sebut harga rasmi daripada firma guaman.
Kos RM1,500–RM3,000 dalam contoh tersebut ialah peruntukan untuk urusan tambahan, fi berkaitan dan disbursement. Ia bukan bermaksud semua perbelanjaan tersebut dikategorikan sebagai disbursement.
Fi dan bayaran sebenar perlu diperincikan oleh peguam bagi mengelakkan caj yang sama dikira dua kali. SST tambahan atas perkhidmatan bercukai yang berkenaan juga mungkin mempengaruhi jumlah akhir.
Perbandingan Dua Pilihan Guaman
| Perkara | Khidmat peguam pembeli | Peguam sendiri |
|---|---|---|
| Anggaran kos bagi rumah RM300,000 | RM1,500–RM3,000 | RM5,550–RM7,050 |
| Kos lebih rendah | Lazimnya ya | Lazimnya lebih tinggi |
| Peguam mewakili penjual dalam SPA | Tidak | Ya |
| Nasihat guaman bebas kepada penjual | Tidak | Ya |
| Semakan terma SPA bagi kepentingan penjual | Tiada perwakilan sendiri | Dibantu peguam penjual |
| Perlindungan kepentingan penjual | Lebih terhad | Lebih menyeluruh |
| Sesuai dipertimbangkan | Transaksi ringkas dengan risiko yang difahami | Transaksi kompleks atau penjual mahukan perlindungan tambahan |
Melantik peguam sendiri memberikan perlindungan guaman yang lebih menyeluruh kepada penjual.
Ini kerana peguam tersebut mempunyai tanggungjawab profesional untuk mewakili kepentingan penjual dan memberikan nasihat secara bebas.
Walaupun kosnya lebih tinggi, pilihan ini boleh memberikan keyakinan tambahan, khususnya jika transaksi melibatkan isu hak milik, sekatan kepentingan, pertikaian atau terma perjanjian yang memerlukan perhatian khusus.
Namun, melantik peguam sendiri tidak bermaksud sesuatu transaksi dijamin bebas risiko.
3. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT / RPGT)
Cukai Keuntungan Harta Tanah atau CKHT, yang turut dikenali sebagai Real Property Gains Tax (RPGT), ialah cukai yang dikenakan ke atas keuntungan bercukai daripada pelupusan hartanah.
Cukai ini tidak dikira secara terus berdasarkan keseluruhan harga jualan.
Sebaliknya, pengiraan mengambil kira harga pemerolehan, harga pelupusan, perbelanjaan yang dibenarkan dan pengecualian yang layak.
Kadar CKHT bagi individu warganegara Malaysia
| Tempoh pemilikan | Kadar CKHT |
|---|---|
| Dalam tempoh 3 tahun pertama | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% |
| Tahun ke-5 | 15% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% |
Kadar ini terpakai kepada kategori individu warganegara Malaysia yang berkenaan. Kadar tersebut tidak terpakai kepada semua kategori penjual, termasuk syarikat dan individu bukan warganegara, yang mempunyai peraturan dan kadar tersendiri.
Pengecualian CKHT untuk Kediaman Persendirian
Terdapat pengecualian sekali seumur hidup bagi pelupusan satu kediaman persendirian yang memenuhi syarat undang-undang.
Pengecualian ini khusus untuk kediaman persendirian yang layak dan bukannya semua jenis hartanah.
Sebagai contoh, tanah pertanian kosong tidak layak menggunakan pengecualian sekali seumur hidup bagi kediaman persendirian.
Walau bagaimanapun, pengecualian atau pelepasan CKHT lain mungkin tersedia sekiranya memenuhi syarat yang ditetapkan.
Baca panduan lengkap CKHT/RPGT, pengecualian dan contoh pengiraan →
[Pautan akan diaktifkan apabila artikel CKHT tersedia.]
4. Wang Pegangan atau Remitan CKHT
Selain cukai akhir yang mungkin dikenakan, penjual juga perlu memahami mekanisme remitan CKHT.
Dalam transaksi tertentu, sebahagian daripada harga jualan perlu diremitkan kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (HASiL) mengikut peraturan yang terpakai.
Bagi individu warganegara Malaysia dalam kategori berkaitan, kadar remitan asas lazimnya 3% daripada balasan jualan.
Namun, peraturan remitan mempunyai syarat dan mekanisme tertentu, termasuk perubahan yang berkuat kuasa mulai Tahun Taksiran 2026.
Wang yang diremitkan bukan semestinya jumlah CKHT akhir yang perlu dibayar.
Sebagai contoh, remitan 3% daripada harga jualan RM300,000 bersamaan RM9,000.
Jumlah ini tidak bermaksud penjual secara automatik dikenakan cukai RM9,000.
Liabiliti CKHT sebenar perlu ditentukan berdasarkan pengiraan cukai, pengecualian dan prosedur yang berkaitan.
Oleh itu, penjual perlu mendapatkan penjelasan daripada peguam tentang jumlah remitan, prosedur yang terpakai dan masa penerimaan baki hasil jualan.
5. Penyelesaian Baki Pinjaman Perumahan
Jika rumah masih mempunyai pinjaman bank, baki pembiayaan perlu diselesaikan sebagai sebahagian daripada proses jual beli.
Contohnya, sebuah rumah dijual pada harga RM300,000 tetapi mempunyai baki pembiayaan sebanyak RM150,000.
Sebahagian daripada hasil jualan akan digunakan untuk menyelesaikan pembiayaan tersebut.
Walau bagaimanapun, baki yang dipaparkan dalam aplikasi perbankan tidak semestinya sama dengan jumlah penyelesaian rasmi.
Jumlah sebenar mungkin mengambil kira keuntungan atau faedah terakru, caj tertentu serta syarat pembiayaan.
Penjual disarankan mendapatkan penyata penyelesaian daripada bank bagi mengetahui jumlah yang perlu dibayar.
Baki pinjaman bukan fi jualan, tetapi merupakan tanggungan kewangan yang perlu ditolak apabila mengira wang bersih yang bakal diterima.
6. Tunggakan Cukai dan Caj Hartanah
Sebelum urusan jual beli diselesaikan, pemilik juga perlu memeriksa sama ada terdapat tunggakan berkaitan hartanah.
Antaranya ialah:
- Cukai tanah atau cukai petak.
- Cukai taksiran pihak berkuasa tempatan.
- Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bagi hartanah strata.
- Bil utiliti serta bayaran lain yang berkaitan.
Sebagai contoh, pemilik rumah di Ipoh boleh menyemak cukai taksiran dengan Majlis Bandaraya Ipoh.
Bagi rumah strata seperti pangsapuri dan kondominium, tunggakan penyelenggaraan juga perlu diberikan perhatian.
Sesetengah bayaran berkala mungkin perlu diselaraskan antara penjual dan pembeli berdasarkan tarikh penyerahan milikan serta terma SPA.
Peguam yang menguruskan transaksi boleh membantu menjelaskan tanggungjawab pembayaran tersebut.
7. Kos Pilihan: Persediaan Rumah Sebelum Dijual
Selain kos yang berkaitan dengan transaksi, ada pemilik yang memilih untuk menyediakan rumah supaya kelihatan lebih menarik kepada bakal pembeli.
Antara kerja yang boleh dipertimbangkan ialah mengecat semula dinding, membaiki kerosakan kecil, membersihkan kawasan rumah atau mengemas ruang dalaman.
Kos ini bukan kewajipan untuk menjual rumah.
Tujuannya adalah untuk meningkatkan daya tarikan hartanah semasa pemasaran dan berpotensi membantu mendapatkan pembeli dengan lebih cepat.
Namun, kerja pengubahsuaian tidak menjamin rumah akan dijual lebih cepat atau pada harga lebih tinggi.
Bagi sesetengah hartanah, menjual rumah dalam keadaan sedia ada (as-is) mungkin lebih sesuai.
8. Contoh Pengiraan Kos Jual Rumah RM300,000
Untuk melihat bagaimana kos ini mempengaruhi hasil jualan, kita gunakan contoh sebuah rumah teres di Ipoh.
Andaian:
- Harga jualan: RM300,000.
- Baki penyelesaian pinjaman: RM150,000.
- Fi agensi: 3% + SST 8%.
- CKHT akhir dalam contoh: RM0 sebagai andaian hipotetikal sahaja; kelayakan sebenar penjual belum disahkan dan mesti disemak berdasarkan fakta kes.
- Tunggakan dan pelarasan bayaran: RM1,000.
Kita bandingkan dua pilihan guaman.
| Perkara | Khidmat peguam pembeli | Peguam sendiri |
|---|---|---|
| Harga jualan | RM300,000 | RM300,000 |
| Penyelesaian pinjaman | −RM150,000 | −RM150,000 |
| Fi agensi termasuk SST | −RM9,720 | −RM9,720 |
| Kos guaman — anggaran contoh | −RM2,500 | −RM6,000 |
| Tunggakan dan pelarasan | −RM1,000 | −RM1,000 |
| CKHT akhir — andaian hipotetikal | RM0 | RM0 |
| Anggaran wang bersih | RM136,780 | RM133,280 |
Penting: Angka CKHT RM0 dalam contoh ini bukan pengesahan bahawa penjual tertentu layak kepada kadar 0% atau pengecualian. Kedudukan CKHT sebenar perlu disemak berdasarkan kategori pelupus, tempoh pemilikan, keuntungan bercukai dan pengecualian yang dipilih.
Pengiraan ini menunjukkan bahawa rumah yang dijual pada harga RM300,000 tidak semestinya memberikan wang bersih RM300,000 kepada penjual.
Dalam contoh tersebut, perbezaan kos antara kedua-dua pilihan guaman ialah RM3,500.
Namun, jumlah sebenar mungkin berubah mengikut sebut harga peguam, baki penyelesaian pembiayaan, cukai yang dikenakan dan bayaran tambahan.
Pengiraan juga tidak menunjukkan jadual penerimaan wang atau kemungkinan remitan CKHT sementara yang perlu diselaraskan.
9. Gunakan Kalkulator Kos Jual Rumah
Untuk memudahkan pengiraan, pemilik boleh menggunakan Kalkulator Kos Jual Rumah yang mengambil kira harga jualan, baki pinjaman, fi agensi, kos guaman dan bayaran lain.
Kalkulator yang dirancang untuk HartanahPerak.my juga akan membolehkan pengguna membandingkan anggaran kos apabila menggunakan khidmat peguam pembeli atau melantik peguam sendiri.
Walau bagaimanapun, keputusan kalkulator hanyalah anggaran awal dan tidak menggantikan sebut harga peguam atau pengiraan cukai sebenar.
Kira Anggaran Kos Jual Rumah →
Kesimpulan
Sebelum menjual rumah di Perak, pemilik perlu memahami kos yang mungkin terlibat supaya dapat merancang urusan penjualan dengan lebih yakin.
Fi agensi, kos guaman, CKHT/RPGT jika dikenakan, baki pinjaman dan tunggakan hartanah semuanya boleh mempengaruhi jumlah wang bersih yang bakal diterima.
Penjual juga mempunyai pilihan sama ada mahu melantik peguam sendiri atau menggunakan khidmat peguam pembeli bagi urusan tertentu.
Setiap pilihan mempunyai kelebihan, kos dan tahap perlindungan guaman yang berbeza.
Dengan memahami perkara ini lebih awal, pemilik boleh membuat keputusan berdasarkan maklumat yang lebih jelas.
Bercadang Menjual Rumah di Ipoh atau Sekitar Perak?
Saya Rusydan Mohamad Khir (PEA 3945), Probationary Estate Agent bersama Legacy Real Property Sdn Bhd.
Saya membantu pemilik hartanah sekitar Perak dalam urusan pemasaran dan jual beli hartanah, termasuk perbincangan awal tentang harga pasaran serta proses penjualan.
Jika anda mempunyai rumah yang ingin dijual, boleh hubungi saya untuk berbincang.
WhatsApp Rusydan — Bincang Tentang Jual Rumah
Soalan Lazim (FAQ)
1. Berapakah fi agensi hartanah untuk menjual rumah?
Dalam panduan ini, fi agensi dikira pada kadar 3% daripada harga jualan, tidak termasuk SST 8%. Jumlah termasuk SST bersamaan 3.24% jika cukai tersebut terpakai.
2. Adakah penjual wajib melantik peguam sendiri?
Tidak semestinya. Penjual boleh memilih untuk tidak melantik peguam sendiri. Namun, peguam pembeli tidak mewakili kepentingan penjual dalam SPA. Melantik peguam sendiri membolehkan penjual mendapatkan nasihat dan perwakilan guaman bebas.
3. Berapakah anggaran kos guaman untuk menjual rumah RM300,000?
Anggaran praktikal menggunakan khidmat peguam pembeli bagi urusan tertentu ialah RM1,500–RM3,000. Jika melantik peguam sendiri, contoh anggaran keseluruhan ialah RM5,550–RM7,050, bergantung pada skop kerja dan kos tambahan.
4. Adakah rumah yang dijual selepas lima tahun dikenakan CKHT?
Bagi individu warganegara Malaysia dalam kategori berkaitan, kadar CKHT ialah 0% untuk pelupusan dalam tahun keenam dan seterusnya. Namun, kewajipan pemfailan serta prosedur berkaitan masih perlu dipatuhi.
5. Bolehkah menjual rumah yang masih mempunyai pinjaman bank?
Boleh. Baki pembiayaan lazimnya diselesaikan melalui urusan jual beli, tertakluk kepada terma pembiayaan dan prosedur guaman.
6. Adakah perlu mengecat atau mengubah suai rumah sebelum menjualnya?
Tidak wajib. Pembaikan dan kerja mencantikkan rumah merupakan pilihan pemilik. Keperluannya bergantung pada keadaan rumah dan strategi pemasaran.